Как продать квартиру: личный опыт

В сети есть много инструкций и советов экспертов, как грамотно реализовать недвижимость. Но теория без практики часто бесполезна. Расскажу о том, как два года назад я переехала из одного района Петербурга в другой.

Начало экспозиции

Мы с мужем давно мечтали перебраться из Выборгского района в центр нашей Северной столицы. После долгих раздумий и выездов «на местность», где во время прогулок мы старались оценить плюсы и минусы разных локаций, в фаворитах у нас оказался Адмиралтейский район. Основные причины: он исторический, интересный по архитектуре, малонаселенный, с прекрасно развитой инфраструктурой (включая культурно-развлекательные объекты, что для нас очень важно). При этом более адекватен по ценам, чем, например, Центральный район или Петроградка.

Для продажи имеющейся квартиры и поиска новой мы решили привлечь агента. Остановились на кандидатуре, предложенной коллегой, – это была ее родственница Елена, опытный риелтор, которая как раз недавно помогла ей удачно переехать.

Наша квартира в Озерках, которую предстояло продать, была не самой ликвидной. Панельный дом (хотя и популярной когда-то 137-й серии), первый этаж, отсутствие придомовой территории. Ситуацию усложняла и сделанная предыдущими жильцами перепланировка. Из типовой 65-метровой двушки получилась еврочетырешка: 20-метровая кухня-гостиная и три комнатки примерно по 10 метров каждая. Эта переделка, к счастью, была узаконена. Но мы всё равно беспокоились. Следует ли возвращать на место мокрую зону (раковина была перенесена из кухни в гостиную)? Нужно ли установить двери в гостиную, если их снесли и сделали арку? И главное – как грамотно оценить недвижимость?

Продавать мы начали в январе 2023 года. Заключили официальный договор с агентством, в котором работала Елена. Цена за услуги была фиксированной и показалась нам вполне гуманной. Прежде всего Елена закрыла наши текущие вопросы (оказалось, с мокрой зоной и с дверями ничего предпринимать не нужно), затем внимательно осмотрела недвижимость и взяла тайм-аут для мониторинга похожих вариантов. По итогу было предложено выставить цену в 11 млн рублей. Мы приятно удивились, поскольку предполагали, что наша квартира стоит не больше 9 млн (впоследствии выяснилось, что это была скорее прикидка, пойдет ли покупатель, – по сути начальная цена торга).

Затем мы вместе с риелтором составили текст объявления. Указали плюсы не только квартиры, но и локации: рядом парк Сосновка, Суздальские озера, а также садики, школы, магазины. Елена посоветовала, как грамотно сфотографировать интерьер: больше света, меньше лишних деталей, охватить все помещения, дать самые выгодные ракурсы. Затем объявление было размещено на всевозможных интернет-площадках.

Постепенно пошли звонки. Не очень много, но мы не торопились. Было два-три просмотра, пока безрезультатно. Тем временем рынок стал проседать по ценам на вторичку. И вскоре по совету риелтора стоимость объекта пришлось резко снизить – до 10 млн рублей, а затем и еще раз – до 9,5 млн. Это уже был серьезный дисконт, дешевле продавать мы не хотели. Да и не могли, поскольку накоплений не хватило бы на квартиру в центре, а ипотеку мы не рассматривали.

Две попытки

Первые реальные покупатели нашлись спустя полгода со старта продажи – в августе 2023-го. Это были молодожены, которым родители подарили деньги на покупку квартиры с перспективой на пополнение семьи. При просмотре мужу всё понравилось, жена была более сдержанна. Тем не менее мы договорились, и пара внесла задаток в размере 50 тыс. рублей, который был передан на хранение в агентство недвижимости. Мы стали готовиться к переезду – благо был присмотрен хороший вариант (об этом позже).

И тут в нашем доме случился пожар. Далеко от нас, на 14-м этаже. Но полыхало серьезно, к тому же, по слухам, погибла жившая там бабушка. Сразу подумалось – дурной знак. Так и вышло. На следующий день позвонила риелтор и сказала, что покупатели от сделки отказываются. Якобы нашли более подходящую квартиру в доме, где живет родственник кого-то из супругов. Задатком они готовы пожертвовать. Тут стоит упомянуть, что наши несостоявшиеся покупатели снимали квартиру в соседнем доме, и я заподозрила, что они просто увидели пожар и включили заднюю. Как бы то ни было, сделка сорвалась за пару дней до назначенной даты.

Если честно, у меня случилась почти что истерика. Как я говорила, на тот момент мы уже нашли квартиру своей мечты. Более того – успели внести за нее задаток, тоже 50 тыс. рублей. Это была 75-метровая трешка у метро «Технологический институт», которая нас полностью устраивала по параметрам. Стоила она дороже, чем хотелось бы, но мы были готовы взять потребительский кредит. К тому же эта недвижимость была в хорошем состоянии, и ремонт там требовался минимальный. Правда, обнаружились нюансы. Хозяйка задолжала за ЖКУ, и на недвижимость был наложен арест. Мы навели справки и узнали, что после погашения задолженности (порядка 350 тыс. рублей) арест будет снят. В общем, решили рискнуть, уж очень нам понравился объект.

Однако не срослось. В данном случае задаток нам вернули, поскольку сделка сорвалась не по нашей вине. Пришлось вновь актуализировать объявление. Настроение было на нуле – еще бы, ведь я уже мысленно развесила занавески в новой квартире, а тут такой облом! Но риелтор нас всячески подбадривала. Говорила, что, может, и к лучшему – всё-таки эта недвижимость с проблемами, да и собственница не выглядит благонадежной.

Прошло примерно два месяца, прежде чем появились следующие перспективные покупатели. Снова семья – на сей раз уже с двумя детьми, третий на подходе. И опять женщина с тем же именем, что у предыдущей покупательницы. Совпадение меня интуитивно насторожило, но муж списал на нервы. К тому же чета осталась от нашего жилища буквально в восторге и сразу заявила, что будут его покупать. Однако ситуация с деньгами у этих товарищей была более сложной. Брать необходимую сумму (9,5 млн) они собирались в трех источниках: жилищный сертификат, банковский кредит и продажа принадлежащей жене комнаты в двухкомнатной коммуналке.

Риелтор составила договор, где все эти моменты были тщательно прописаны. Пошел процесс добывания денег. В итоге с первыми двумя источниками проблем не возникло, а вот последний с треском провалился. Там всё было завязано на соседа, который обещал купить комнату по определенной цене – 3 млн рублей. Но в последний момент заартачился и потребовал скидку в размере 700 тысяч! На это семья пойти не могла и была вынуждена отказаться. Так сорвалась наша вторая сделка. А я решила, что больше не буду иметь дела с женщинами по имени Ксения – именно так звали обеих несостоявшихся покупательниц.

Хеппи-энд

Шло время. Мы отпраздновали Новый год. В январе никого особо не ждали: на рынке недвижимости он считается мертвым месяцем. Однако именно в один из январских вечеров к нам друг за другом пришли сразу два покупателя. Обе женщины. Одна долго всё осматривала и задала миллион вопросов. Другая побыла минут пять, заглянула туда-сюда и, ничего не спросив, упорхнула. Угадаете, кто реально захотел купить? Спойлер: вторая. Забрезжила надежда. Тем более что звали ее не Ксения. Наталья. Правда, сама она в договоре фигурировать не захотела – собственниками (в долях по ½) стали ее муж и сын.

Через пару дней Наталья и ее домочадцы внесли задаток. А мы стали в бешеном темпе искать варианты для переезда. Их, к сожалению, на тот момент было не так много. Выбранная нами квартира на Техноложке, как и пара запасных лотов, давно ушли с рынка. Пришлось подбирать заново. Мы посмотрели несколько квартир и остановились на той, где сейчас живем.

С продавцами там всё было не очень просто. Супруги разводились, и каждому предстояло купить по однушке. Нас это поначалу расстроило, но хозяин заявил, что он сам риелтор и подберет варианты быстро. И действительно, обе квартиры были найдены за считаные дни. И вот была назначена дата сделки. К нотариусу должны были явиться 18 (!) человек: 13 собственников и 5 агентов. Если бы хоть один не пришел, всё бы опять сорвалось. Но на этот раз звезды сошлись как надо!

Вот так в феврале 2024-го мы переселились в исторический дом на набережной Фонтанки. Очень симпатичный, после ремонта. Стиль – северный модерн, наш любимый. Сама квартира по планировке была не идеальна, да и ремонт потребовался серьезный. Чтобы его сделать, пришлось съехать почти на полгода. Зато локация! На такую мы даже не рассчитывали. Теперь у нас всё рядом: театры, кино, магазины, рестораны, два рынка. А до метро – несколько минут пешком.

Мечта в итоге сбылась, хотя путь к ней был тернистым. В общей сложности мы продавали квартиру примерно год. Довольно долго, но на фоне «замороженного» на тот момент рынка не так и плохо.

Советы из практики

Понятно, что каждый опыт уникален, и вряд ли ваша история точь-в-точь повторит нашу. И всё же, если вы решили продать имеющуюся квартиру, чтобы купить другое жилье, разрешите дать несколько советов. Не из интернетов, а из личного опыта – это особенно ценно.

• Надо точно понимать, куда именно вы хотите переехать. Не поленитесь лично побывать (а лучше и не раз) в выбранной локации. Походите пешком. Если вы автомобилист – поездите на машине, в том числе в часы пик. Прикиньте, насколько удобно добираться на работу, действительно ли метро и магазины находятся достаточно близко.
• Даже если покупателя на вашу старую квартиру еще нет – ищите варианты будущего жилья. Смотрите на разных сайтах, можно составить табличку с указанием основных параметров и цен. Не стесняйтесь договариваться о просмотрах, и чем их будет больше – тем лучше. Не факт, что выбранные варианты вас дождутся, но вся эта деятельность пойдет в копилку опыта. Будет легче видеть неочевидные особенности квартир и задавать правильные вопросы их хозяевам.
• Обратитесь к риелтору. Лучше всего найти специалиста по рекомендации. Сами вы вряд ли справитесь: слишком много на современном рынке нюансов. И мошенники, к слову, не дремлют, а делают всё возможное, чтобы оставить вас без денег.
• Не жадничайте. Лучше уступить в цене, чем ждать продажи годами. В конце концов те, у кого вы будете покупать квартиру, тоже, скорее всего, пойдут на дисконт.
• При выборе объекта для переезда будьте готовы поступиться какими-то параметрами. Мы, например, очень хотели квартиру с балконом. Но при изучении вариантов поняли, что в таком случае придется отвергнуть примерно 95% предложения в локации. Пришлось отказаться от этой опции.
• Помните, что сделка может сорваться в любой момент, причем по причине, которую вы всё равно не предугадаете. Поэтому настраивайтесь соответственно: получится – хорошо, нет – ничего страшного, найдется другой вариант (и, возможно, он будет лучше).
• И наконец, сложная цепочка – это не приговор. Опытный риелтор со всем справится. Главное – верить в успех и действовать сообща.

Удачи вам в решении жилищного вопроса! Говорят, год Красной Огненной Лошади этому весьма способствует.

19.01.2026 09:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от grmarc на Freepik